淺談資金運用

有位親戚賣了一層樓套現，手頭上有約80萬現金，因怕資產貶值，心欲將資金再投入買樓收租，以達錢搵錢之利。聽畢我亦苦思良久，因為我認同有餘錢應投資，否則貶值之餘亦只是坐吃山崩，終有用完的一天。但現時買樓投資，合適嗎？我嘗試以我的知識來分析這個問題。

首先，無論何時都應先從宏觀形勢中，分析自己所處經濟周期中的哪個階段。美元眨值，使港元亦疲弱，導致資產追逐實物投資。內地熱錢、政府打擊炒家、利率極低，亦導致樓市供求失衡。但在乾升之下，真正用家亦願意入市，這是樓市短期內不會改變的情況。但政府不斷推出細地，減少發水政策亦使發展商趕住入則，市場供求關係恐怕會因此而產生大變化，過多兩三年將會有大量新盤細單位出現。故短期樓市上升趨勢應不變，但幾年後供求改變後，樓市或因某些事件而出現回落。

從微觀角度，來個個案分析。就以親戚想買入的荃灣翠濤閣為例。買入位置、方向合適的一個545呎兩房細單位，呎價$4800，即262萬。做30%首期即約80萬，當好是手頭上的現金。做70%按，25年期，息率約2.5%，每月供款當是$8000。買入後即可租出，參考市價可租約$10000，不計其他雜費，除去供款，每月有$2000收入，2年$2.4萬。

吸引乎？還要留意，兩年內賣出要收額外印花稅。最好當然是兩年後樓市最旺，樓價升多20%之下又能順利賣出，咁就賺左55萬。否則，可能兩年後樓市回落，下跌20~30%，可能得220萬，成為負資產，到時利率亦上升，租金可能亦會回調。而且賣樓不同於賣股票，不是按一個掣就能賣出，可能有價無市。或會有人說，慢慢供，收租最多打個和，一個周期後又可以賣。這種想法是頗阿Q，因為忘了買樓的目的—「投資」，很明顯這做法的機會成本很高，心理壓力亦不少，而且通脹後的80萬可能沒有這麼多了。

但又不能在這幾年眼巴巴看著那80萬縮水吧。買股票如何？有人會認為風險比買樓高，實質未必。無人叫你將80萬去買晒老千股、妖股、垃圾股吧！又用一個模擬組合分析。

組合以穩定收息及穩定增長為主，限定只買5隻股票，而且只選藍籌股。我會用80萬買：2(中電)@2500股、13(和黃)@2000股、66(港鐵)@5500股、823(領匯)@6500股、2388(中銀香港)@6500股，既有收息又有穩定增長。一年派息約$2.6萬，已比收租多，而且以現價市盈率計，每年估佢有5%增長，賬面都多$4萬。當然，市況亦可能下跌，但只要不是將所有資金放入同一行業便不太有問題，加上此5股很難短期一齊回落20%，否則即是大型股災，樓市恐怕亦玩完。而且股票比樓市更易脫身，市況不對即走亦比較容易。

所以，個人認為與其現在將資金投入樓市博其多升值20%，倒不如投資在有息收而又穩健的藍籌股，起碼不會遇上租霸。